陽謀淺嚐——從紅灣到領匯

房屋及規劃地政局局長孫明揚昨晚終於宣佈擱置領匯基金的上市計劃,待司法程序完全結束後,再重新安排上市。如果說之前的紅灣事件所擊起的「義憤」,是本地傳媒製造出來的紙上亢奮。這樣「陰謀」重重的領匯事件,又會否是另一件由媒體、政府合演下,吹皺的一池春水呢?趕不上潮流,思考緩慢的性格,加上對本地傳媒的「偏見」,令我與市面上種種「陰謀」之論絕緣。當人們為領匯事件吵得面紅耳熱的時候,我仍然沈浸在紅灣的落寞之中,並且隱隱感到紅灣與領匯,也許是同一系列問題下的不同爆發口。部分媒體在紅灣事件中表現出來的「正義」,如今已扭曲成不義的鞭撻。這一切也許並不是矛盾的,而是一脈相承的。(註:坊間一切關於領匯事件的陰謀之說,不在以下的討論範圍之內。資料主要來源為政府網頁的發佈。)

因何紅灣?
為了「挽救」日益「萎縮」的地產市場,2002年11月13日房屋及規劃地政局局長孫明揚,向立法會發表他上任後首份《有關房屋政策的聲明》,內容羅列了九項救市方案,俗稱「孫九招」。孫明揚在第四項〈居者有其屋計劃〉中表示:

「近年,隨著物業價格下滑,居屋和私人樓宇市場出現了重疊的情況.....私人物業市場供求嚴重失衡,價格出現惡性競爭.....居屋的優點與價值正逐漸消失.....因此,政府將會向房委會建議,除了出售少量剩餘及回購的單位給綠表申請者之外,應由2003年起無限期停售居屋,同時停建居屋。至於已落成和興建中的居屋單位,則會在不與私人市場直接競爭的原則下,改作其他居住用途。」

紅灣半島作為私人機構參建居屋,發展商(新世界和惠記)原訂於02年11月將7幢樓宇合共2407伙單位,推出市場。然而同年同月,「孫九招」宣佈停建及停售居屋,並終止私人機構參建居屋計劃,致令紅灣半島的發展商「封盤」。

根據2003年7月27日星島日報的報道,紅灣半島的發展商新世界發展,正式向房委會及港府提出索償。2004年2月9日房委會與發展商達成協議,並發佈〈私人參建居屋處理方法達成協議〉的新聞稿。內容提到:

「發展商添星發展有限公司同意放棄要求房屋委員會(房委會)因未能提名買家而須以19億1,400萬元購買該批私人參建居屋單位,並且會向政府繳付8億6,400萬元的土地補價以修改契約將單位在公開市場推售.....有關方面仍繼續跟進索償方面的爭拗,若政府和房委會在有關民事索償聆訊中被裁定需要作出賠償,今次協議可以有效地為可能的賠償額加入最高上限。」

於是發展商以8億6,400萬元的作價,即全權擁有紅灣半島總樓面面積155萬平方呎的土地使用權。

因何領匯?
2003年2月28日,房屋委員會轄下財務小組委員會提交2003/04年度財政預算案中指出:

「繼停售居屋措施於去年六月結束後,推出的居屋計劃第二十四期甲的銷售情況並不理想,以及其後於十一月宣佈全面取消出售居屋的影響,房委會的置業資助運作賬目的盈餘大幅下降,二○○二/○三年度的修訂盈餘是六億七千七百萬元,至二○○三/○四年度估計更銳減至五千八百萬元.....另一方面,未來四年的建築開支,仍然維持在一百億至一百三十億元之間.....房委會估計截至二○○四年三月底仍備一百一十億元現金結餘」

2003年7月24日房屋委員會發佈〈房委會通過分拆出售零售及停車場設施 〉的新聞稿。公佈:

「分拆出售轄下零售及停車場設施。在計劃下,這些設施的管理權及合法業權將會轉讓給一家新成立的公司,該公司將於2004/05年在香港聯合交易所進行首次公開發售(上市)。在上市後,房委會不會擁有新公司的任何股權。」

新聞稿中提到,有關分拆計劃的原因為:
「房委會近年承受現金流量赤字。因應政府於去年11月重新釐定房屋政策,房委會決定停售「居者有其屋計劃」及「租者置其屋計劃」單位,預測其現金結餘將由2003年4月的280億元,下跌至2006年3月的55億元赤字.....預計出售設施可得的200億元收益,有助房委會過渡到2007年」

2004年11月24日房屋委員會發佈房委會推出香港首個房地產投資信託基金正式公佈:

「房屋委員會將分拆出售轄下約180個零售及停車場設施,予領匯房地產投資信託基金(領匯基金),該基金為首個在香港聯合交易所上市的房地產投資信託基金。」

此為領匯基金的「誕生」。

小分析:
從2002年起,由於本地房地產市道持續低迷,本地地產商向港府施壓,要求製訂「穩定」樓市的方案要求包括減建,甚至停建居屋。同年11月「孫九招」出爐,居屋計劃正式被宣佈完成了其「歷史任務」。然而部分有份參建居屋的地產商,一方面得益於政府的新政策,另一方面乘勝追擊,向港府窮追猛打,要求政府賠償他們因停建居屋而帶來的「損失」,於是有了「賤賣」紅灣的事件發生。

居屋計劃一向是房委會其中一項主要收入的來源,而自從2002年港府宣佈停售/建居屋以來,對房委會造了巨大的財政壓力,對未來房委會的正常運作(如興建公屋)造了嚴重的影響,於是在有了領匯基金的計劃。而領匯基金即使成功上市,所籌得的資金,按房委會於2003年7月的估計,只能「有助房委會過渡到2007年」,即使以最近期市場的推測,似乎也只夠房委會四至五年的開支。幾年之後該如何解決房委會的財政問題?當然那時候,孫局長的任期也應該結束。(註:問責局長的任期以五年為限)

我們究竟在吵吵鬧鬧之餘,從紅灣到領匯,真正領會了什麼嗎?千般撥不開的,究竟是政治陰謀的重重的黑幕,還是我們視而不見的種種陽謀?一系列的事件中,誰是既得利益者?誰的意見被考慮?誰的力量在推動?是誰在自編自導自演?我交由讀者來判斷。

3 comments

  1. 肥力 says:

    不過掛個花。

    最近兩星期忙於晚飯聚會,跟好友交流甚麼的,對領匯的發展也是有搭沒搭的,認識不夠多。

    然而,我看到「一報在手,天下我有」依然是這刻的現實。我說的是我父母。他們想只會看到號稱最正氣的報章,和兩家無線電視台(有線只餘A台,早前退訂了基本計劃),沒有拿領匯的申請表回家,卻在上星期三晚財經新聞過後,討論事件,表現一度亢奮,發洩心中的怨氣。

    另,我也看到我們多元而未必調和的核心價值空群而出:自己要賺錢,人家未必要賺那麼多,不要浪費,反不仁財主佬……

  2. Tale says:

    錢錢錢,這就是我們的核心價值。誰敢與「它」為敵?公民社會尚未建立,股民社會卻又再鼓動起來.....

  3. oiwan says:

    又借文一用放上焦點評論.

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